Plus-values immobilières : exonérations pour logements sociaux et intermédiaires prorogées début 2026
Face au blocage du budget 2026, l'administration fiscale a publié le 31 décembre 2025 un rescrit BOFiP prorogeant à titre exceptionnel les exonérations de plus-values immobilières pour les cessions en faveur de logements sociaux et intermédiaires. Les opérations réalisées depuis le 1er janvier 2026 bénéficient de cette sécurité juridique jusqu'à la promulgation de la future loi de finances.
Prorogation exceptionnelle confirmée par rescrit
Les exonérations de plus-values immobilières prévues aux 7° et 8° du II de l'article 150 U du CGI, initialement applicables jusqu'au 31 décembre 2025, sont maintenues à titre exceptionnel pour les cessions réalisées depuis le début de l'année 2026.
Cette prorogation administrative comble le vide juridique créé par l'absence de loi de finances adoptée. Elle sécurise les projets de cession en cours et maintient l'incitation fiscale en faveur du logement social et intermédiaire.
Cette prorogation s'applique aux cessions réalisées entre le 1er janvier 2026 et la date de promulgation de la future loi de finances. Le gouvernement s'engage à défendre une mesure rétroactive dans le texte budgétaire à venir.
Les deux exonérations concernées
Cession directe à un organisme HLM
Exonération totale pour les cessions directes à un organisme HLM, un organisme de foncier solidaire (OFS), une SEM de construction ou un organisme assimilé. L'acquéreur doit s'engager à réaliser des logements locatifs sociaux dans un délai de 10 ans (mention dans l'acte authentique).
Cession à tout acquéreur engagé
Exonération totale pour les cessions à tout acquéreur (privé ou public) qui s'engage à réaliser des logements sociaux ou intermédiaires. Les logements intermédiaires doivent respecter des plafonds de loyers (type Loc'Avantages). Surface habitable éligible ≥ 50 % pour abattement majoré.
Ces exonérations visent à encourager les propriétaires à céder leurs biens (terrains, immeubles, droits réels) pour favoriser la production de logements sociaux et intermédiaires, notamment en zones tendues.
Zones géographiques éligibles
Les exonérations s'appliquent exclusivement aux biens situés en zones tendues, caractérisées par un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements.
A bis
Paris et communes limitrophes
A
Grandes agglomérations
B1
Agglomérations > 250 000 hab.
B2 / C
Zones détendues
Le zonage d'une commune peut être vérifié sur le simulateur officiel du ministère du Logement. Certaines communes peuvent bénéficier d'un reclassement. La zone s'apprécie à la date de la cession.
Conditions à respecter
| Condition | Art. 150 U, II-7° | Art. 150 U, II-8° |
|---|---|---|
| Nature du bien | Immeuble, terrain, droit réel | Immeuble, terrain, droit réel |
| Acquéreur | Organisme HLM, OFS, SEM... | Tout acquéreur engagé |
| Engagement | Logements sociaux sous 10 ans | Logements sociaux ou intermédiaires sous 4 ans |
| Zone | A bis, A, B1 | A bis, A, B1 |
| Mention acte | Engagement dans l'acte authentique | Engagement dans l'acte authentique |
| Surface éligible | 100 % si tout social | ≥ 50 % pour abattement majoré (85 %) |
Contexte budgétaire et chronologie
Enjeu : pourquoi cette prorogation est importante
Dans un contexte de crise du logement, ces exonérations constituent un levier important pour inciter les propriétaires à céder leurs biens en faveur de la construction de logements sociaux et intermédiaires.
- Sans exonération : plus-value taxée à 19 % (IR) + 17,2 % (prélèvements sociaux) = 36,2 % maximum
- Avec exonération : plus-value totalement exonérée d'impôt
- Impact : incitation significative à céder à des bailleurs sociaux ou promoteurs engagés
Objectif gouvernemental : la prorogation vise à éviter un vide juridique préjudiciable aux projets en cours et à maintenir l'attractivité fiscale pour relancer l'offre de logements sociaux (PLAI/PLUS) et intermédiaires (Loc'Avantages).
Autre exonération prorogée : article 150 VE
Un rescrit parallèle (BOI-RES-RFPI-000242) proroge également l'abattement exceptionnel prévu à l'article 150 VE du CGI pour les zones tendues, GOU, ORT et OIN.
Cet abattement s'applique aux promesses de vente signées début 2026 pour des biens situés en zones concernées, à condition que l'acquéreur s'engage à démolir les constructions existantes et à réaliser des logements neufs dans un certain délai.
Checklist cession éligible 2026
Questions fréquentes
Ce qu'il faut retenir
Les exonérations de plus-values immobilières pour cessions en faveur de logements sociaux et intermédiaires sont prorogées à titre exceptionnel depuis le 1er janvier 2026. Cette mesure administrative sécurise les opérations dans l'attente de la promulgation du budget 2026.
- Prorogation par rescrit BOFiP du 31/12/2025
- Art. 150 U, II-7° (cession à HLM) et 8° (acquéreur engagé)
- Zones éligibles : A bis, A, B1 uniquement
- Exonération totale : IR 19 % + PS 17,2 %
- Engagement de réalisation : 10 ans (7°) ou 4 ans (8°)
- Confirmation législative attendue dans la LFI 2026
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