Transmission d'entreprise familiale : exclusion des biens personnels du pacte Dutreil – Précisions fiscales 2026
Le pacte Dutreil (art. 787 B du CGI) permet une exonération partielle de 75 % sur les droits de mutation lors de la transmission d'une entreprise familiale. Un point souvent mal compris reste stable en 2026 : les biens personnels du dirigeant ne peuvent en aucun cas entrer dans le pacte Dutreil. Seuls les actifs professionnels sont éligibles.
Le pacte Dutreil : une exonération de 75 % sous conditions
Uniquement sur les biens professionnels éligibles — art. 787 B du CGI
Le pacte Dutreil permet de réduire significativement les droits de donation ou de succession lors de la transmission d'une entreprise familiale. L'exonération porte sur 75 % de la valeur des titres ou parts transmises, sous réserve d'engagements de conservation stricts. Ce dispositif reste l'un des piliers de la fiscalité de transmission des entreprises, aux côtés de l'abattement fixe de 500 000 € sur les plus-values lors du départ à la retraite des dirigeants de PME, prolongé jusqu'en 2031.
Art. 787 B CGI — BOI-ENR-DMTG-10-20-40-10
Biens éligibles vs biens exclus
- Actions ou parts de sociétés opérationnelles (SARL, SAS, SA...)
- Parts de holding animatrice
- Valeur professionnelle d'une EI/EURL (fonds de commerce, matériel, clientèle)
- Immeubles exclusivement affectés à l'exploitation
- Brevets, marques et actifs incorporels professionnels
- Résidence principale du dirigeant
- Résidences secondaires, appartements locatifs privés
- Placements financiers (PEA, assurance-vie, comptes-titres)
- Véhicules personnels, œuvres d'art, bijoux
- Parts de SCI patrimoniale non animatrice
- Comptes bancaires et liquidités personnels
La distinction biens professionnels / biens personnels est au cœur de la réforme du statut de l'entrepreneur individuel de 2022 — notre article sur la procédure bipatrimoniale et ses conséquences sur la résidence principale de l'EI illustre combien cette frontière est determinante sur le plan patrimonial. Les crypto-actifs désormais encadrés par la réglementation MiCA entrent dans la catégorie des placements financiers personnels — exclus du Dutreil au même titre que les comptes-titres.
Exemple concret d'application
Exonération : 75 %
Base taxable : 500 000 €
Exonération : 0 %
Base taxable : 800 000 €
La SCI patrimoniale détenant des biens immobiliers personnels est exclue du pacte Dutreil. Les droits sont calculés sur 100 % de sa valeur. Cette situation est différente de celle des exonérations de plus-values immobilières prorogées par rescrit pour les cessions en faveur du logement social — qui obéissent à un autre régime, applicable aux cessions à titre onéreux.
Conséquences d'une inclusion erronée
Si un pacte Dutreil mentionne ou inclut (même implicitement) des biens personnels, les conséquences peuvent être lourdes : redressement sur la fraction non éligible (perte des 75 % d'exonération), majoration de 40 % pour manquement délibéré, remise en cause totale du pacte si les engagements de conservation deviennent impossibles à respecter, et intérêts de retard de 0,20 % par mois depuis la date de la donation. La procédure de régularisation en cours de contrôle fiscal (L.62 LPF) simplifiée en 2026 peut atténuer le coût d'une erreur corrigée rapidement, mais ne protège pas d'une remise en cause totale de l'exonération.
Conseils pratiques pour une transmission optimisée
Faites identifier clairement les biens professionnels vs personnels : bilan comptable, affectation réelle des immeubles, justificatifs d'usage. Cette étape est indispensable avant toute transmission. La réforme de la fiscalité du patrimoine 2025 proposée par le CPO rappelle l'importance d'une vision globale du patrimoine avant toute décision de transmission.
Si des immeubles professionnels sont détenus séparément, transférez-les dans une holding animatrice pour les rendre éligibles. La structure holding conditionne également la déductibilité des intérêts — voir les taux des comptes courants associés 2026 et le plafond de déduction des intérêts.
Privilégiez des donations partielles de titres professionnels + donation de biens personnels avec abattements classiques (100 000 € parent-enfant tous les 15 ans). Les exonérations de plus-values à la sortie de location-gérance peuvent compléter cette stratégie.
Mentionnez explicitement que le pacte porte uniquement sur les titres de la société d'exploitation ou de la holding animatrice. Toute ambiguïté dans la rédaction peut être exploitée lors d'un contrôle. La procédure d'agrément en SARL et les risques de nullité rappellent l'importance d'une rédaction irréprochable des actes juridiques liés aux parts sociales.
Après les 10 ans d'engagement (6 ans collectifs + 4 ans individuels), vous pourrez vendre ou restructurer sans perdre l'exonération acquise. Anticipez les modalités de gouvernance — la reconduction du régime spécial de calcul des acomptes IS pour 2026 facilite la gestion fiscale pendant la période d'engagement.
Les engagements de conservation Dutreil
Engagement collectif : 2 ans minimum (renouvelable tacitement), portant sur au moins 17 % des droits financiers et 34 % des droits de vote (société non cotée). Engagement individuel : 4 ans à compter de la fin de l'engagement collectif. Total : 6 ans minimum d'engagement collectif + 4 ans individuels = 10 ans au total.
Condition de fonction : l'un des signataires du pacte (donateur, héritier ou donataire) doit exercer une fonction de direction dans la société pendant toute la durée de l'engagement collectif et les 3 années suivant la transmission. Cette condition est déterminante pour le maintien de l'exonération — toute interruption de la fonction de direction peut entraîner la remise en cause partielle du dispositif.
Barry Louison Audit accompagne les dirigeants dans la préparation et la sécurisation de leur pacte Dutreil, l'audit patrimonial préalable et la structuration optimale de la transmission. Retrouvez le cabinet au 44 bis rue Gabriel Péri, 78210 Saint-Cyr-l'École — 06 20 19 39 91 — jennyferlouison@blaec.fr
Questions fréquentes sur le pacte Dutreil et les biens personnels
Non. Même en cas d'usage mixte (résidence + bureau), la résidence principale reste un bien personnel exclu du pacte Dutreil. Seuls les locaux exclusivement et entièrement affectés à l'exploitation professionnelle sont éligibles.
Cela dépend. Si la SCI détient uniquement des locaux affectés à l'exploitation ET qu'elle est qualifiée de holding animatrice, elle peut être éligible. En revanche, une SCI patrimoniale détenant des biens personnels (résidence, locatif privé) est formellement exclue.
Oui, mais avec des régimes fiscaux distincts. Les titres de l'entreprise bénéficient du pacte Dutreil (exonération 75 %), tandis que la résidence principale est soumise aux droits de mutation classiques avec les abattements de droit commun (100 000 € parent-enfant tous les 15 ans).
Les risques sont lourds : redressement sur la fraction non éligible avec perte de l'exonération de 75 %, majoration de 40 % pour manquement délibéré, remise en cause totale du pacte si les engagements de conservation deviennent impossibles, et intérêts de retard de 0,20 % par mois depuis la date de la donation.
Non. L'assurance-vie est un placement financier personnel, formellement exclu du pacte Dutreil. Elle bénéficie de son propre régime fiscal favorable (exonération jusqu'à 152 500 € par bénéficiaire pour les versements avant 70 ans), mais ce régime est distinct du Dutreil.
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