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Transmission d'entreprise familiale : exclusion des biens personnels du pacte Dutreil – Précisions fiscales 2026
Transmission d'entreprise familiale : exclusion des biens personnels du pacte Dutreil
Transmission d'entreprise / Fiscalité

Transmission d'entreprise familiale : exclusion des biens personnels du pacte Dutreil – Précisions fiscales 2026

Publié le · Lecture 8 min

Le pacte Dutreil (art. 787 B du CGI) permet une exonération partielle de 75 % sur les droits de mutation lors de la transmission d'une entreprise familiale. Toutefois, un point essentiel et souvent mal compris reste stable en 2026 : les biens personnels du dirigeant ne peuvent en aucun cas entrer dans le pacte Dutreil. Seuls les actifs professionnels sont éligibles.

Le pacte Dutreil : une exonération de 75 % sous conditions

75 % Exonération sur la valeur des titres transmis

Uniquement sur les biens professionnels éligibles

Le pacte Dutreil permet de réduire significativement les droits de donation ou de succession lors de la transmission d'une entreprise familiale. L'exonération porte sur 75 % de la valeur des titres ou parts transmises, sous réserve d'engagements de conservation stricts.

Les biens personnels sont formellement exclus du pacte Dutreil Résidence principale, placements privés, SCI patrimoniale : aucune exonération possible

Art. 787 B CGI – BOI-ENR-DMTG-10-20-40-10

Biens éligibles vs biens exclus

✅ Biens éligibles au pacte

  • Actions ou parts de sociétés opérationnelles (SARL, SAS, SA...)
  • Parts de holding animatrice
  • Valeur professionnelle d'une EI/EURL (fonds de commerce, matériel, clientèle)
  • Immeubles exclusivement affectés à l'exploitation
  • Brevets, marques et actifs incorporels professionnels
Exonération 75 % applicable

❌ Biens exclus du pacte

  • Résidence principale du dirigeant
  • Résidences secondaires, appartements locatifs privés
  • Placements financiers (PEA, assurance-vie, comptes-titres, cryptos)
  • Véhicules personnels, œuvres d'art, bijoux
  • Parts de SCI patrimoniale non animatrice
  • Comptes bancaires et liquidités personnels
Droits calculés à 100 %

Exemple concret d'application

📋 Cas pratique

Situation : Un chef d'entreprise détient 80 % d'une SAS d'exploitation (valeur : 2 M€) + une SCI qui possède sa résidence principale et un appartement locatif privé (valeur : 800 000 €).
Parts SAS (éligibles) Valeur : 2 000 000 €
Exonération : 75 %
Base taxable : 500 000 €
Parts SCI patrimoniale (exclues) Valeur : 800 000 €
Exonération : 0 %
Base taxable : 800 000 €

La SCI patrimoniale détenant des biens immobiliers personnels (résidence principale, locatif privé) ne peut en aucun cas bénéficier du pacte Dutreil. Les droits seront calculés sur 100 % de sa valeur.

Conséquences d'une inclusion erronée

Risques de redressement

Si un pacte Dutreil mentionne ou inclut (même implicitement) des biens personnels, les conséquences peuvent être lourdes :

  • Redressement sur la fraction non éligible : perte des 75 % d'exonération sur cette partie
  • Majoration de 40 % pour manquement délibéré si mauvaise foi caractérisée
  • Remise en cause totale du pacte si les engagements de conservation deviennent impossibles à respecter
  • Intérêts de retard : 0,20 % par mois depuis la date de la donation ou succession

Conseils pratiques pour une transmission optimisée

1

Audit patrimonial préalable

Faites identifier clairement les biens professionnels vs personnels : bilan comptable, affectation réelle des immeubles, justificatifs d'usage. Cette étape est indispensable avant toute transmission.

2

Société holding animatrice

Si vous avez des immeubles professionnels, transférez-les dans une holding animatrice pour les rendre éligibles. Attention aux droits d'enregistrement et plus-values latentes.

3

Donation progressive

Privilégiez des donations partielles de titres professionnels + donation de biens personnels avec abattements classiques (100 000 € parent-enfant tous les 15 ans).

4

Rédaction précise du pacte

Mentionnez explicitement que le pacte porte uniquement sur les titres de la société d'exploitation / holding animatrice. Évitez toute ambiguïté.

5

Anticipez la fin des engagements

Après les 10 ans (6 ans collectifs + 4 ans individuels), vous pourrez vendre ou restructurer sans perdre l'exonération acquise.

Les engagements de conservation Dutreil

Durée des engagements

Engagement collectif : 2 ans minimum (renouvelable tacitement), portant sur au moins 17 % des droits financiers et 34 % des droits de vote (société non cotée).
Engagement individuel : 4 ans à compter de la fin de l'engagement collectif.
Total : 6 ans minimum d'engagement collectif + 4 ans individuels = 10 ans au total.

Condition de fonction

L'un des signataires du pacte (donateur, héritier ou donataire) doit exercer une fonction de direction dans la société pendant toute la durée de l'engagement collectif et les 3 années suivant la transmission. Cette condition est essentielle pour le maintien de l'exonération.

Questions fréquentes

Ma résidence principale peut-elle entrer dans le pacte si je l'utilise partiellement comme bureau ?
Non. Même en cas d'usage mixte (résidence + bureau), la résidence principale reste un bien personnel exclu du pacte Dutreil. Seuls les locaux exclusivement et entièrement affectés à l'exploitation professionnelle sont éligibles.
Une SCI qui détient des locaux professionnels est-elle éligible ?
Cela dépend. Si la SCI détient uniquement des locaux affectés à l'exploitation de l'entreprise ET qu'elle est qualifiée de « holding animatrice » ou détenue par une holding animatrice, elle peut être éligible. En revanche, une SCI patrimoniale détenant des biens personnels (résidence, locatif privé) est exclue.
Puis-je transmettre mon entreprise et ma résidence principale en même temps ?
Oui, mais avec des régimes fiscaux distincts. Les titres de l'entreprise bénéficieront du pacte Dutreil (exonération 75 %), tandis que la résidence principale sera soumise aux droits de mutation classiques (avec abattements de droit commun : 100 000 € parent-enfant tous les 15 ans).
Comment transformer une SCI patrimoniale en holding animatrice ?
Une SCI patrimoniale ne peut pas devenir holding animatrice. Pour qu'une société soit qualifiée de holding animatrice, elle doit participer activement à la conduite de la politique du groupe et au contrôle de ses filiales (détention de participations significatives, direction effective, prestations de services aux filiales). Cela nécessite une restructuration complète avec l'aide d'un avocat et d'un expert-comptable.
L'assurance-vie du dirigeant peut-elle bénéficier du Dutreil ?
Non. L'assurance-vie est un placement financier personnel, formellement exclu du pacte Dutreil. Elle bénéficie de son propre régime fiscal favorable (exonération jusqu'à 152 500 € par bénéficiaire pour les versements avant 70 ans), mais ce régime est distinct du Dutreil.

Sources officielles

Ce qu'il faut retenir

Dans un pacte Dutreil, les biens personnels (résidence principale, placements privés, SCI patrimoniale) sont formellement exclus du bénéfice de l'exonération de 75 %. Seuls les actifs professionnels sont éligibles. Une erreur d'inclusion expose à un redressement fiscal lourd.

  • Exonération Dutreil : 75 % sur les biens professionnels uniquement
  • Résidence principale, placements privés, SCI patrimoniale : exclus
  • Engagements de conservation : 6 ans collectifs + 4 ans individuels
  • Inclusion erronée = redressement + majorations possibles
  • Audit patrimonial préalable indispensable
  • Séparation stricte patrimoine pro / perso : clé de la sécurisation

Vous préparez une transmission d'entreprise familiale et souhaitez sécuriser votre pacte Dutreil ? Le cabinet vous accompagne pour optimiser votre transmission dans le respect de la réglementation fiscale.

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