Baux commerciaux · Insee · T2 2026

ILC T2 2026 : +0,26 % sur un an — indices Insee pour les baux commerciaux

Publié le 26 septembre 2026 · Barry Louison Audit

L'Insee a publié le 23 septembre 2026 les indices du deuxième trimestre 2026 servant à la révision des loyers commerciaux et professionnels. L'indice des loyers commerciaux (ILC) s'établit à 137,16, en progression de 0,26 % sur un an par rapport au deuxième trimestre 2025. L'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) atteint 138,01, soit une hausse annuelle de 0,63 %. L'indice du coût de la construction (ICC) ressort à 2 103, correspondant à une augmentation de 0,81 % sur douze mois. Ces valeurs, publiées au Journal officiel du 24 septembre 2026, servent de référence pour les révisions de loyers prenant effet au cours du troisième trimestre 2026 ou se référant au deuxième trimestre.

Les trois indices du deuxième trimestre 2026 en détail

La publication trimestrielle de l'Insee constitue un rendez-vous incontournable pour les bailleurs et les preneurs de locaux commerciaux ou professionnels. Ces indices déterminent mécaniquement l'évolution des loyers lors des révisions contractuelles, qu'elles soient annuelles ou triennales. La connaissance précise de ces valeurs permet aux parties de vérifier le calcul du nouveau loyer et d'anticiper l'impact sur leur budget ou leurs recettes locatives. Chaque indice répond à une logique de composition différente et s'applique à des catégories de baux distinctes.

Indice	T2 2026	T1 2026	T2 2025	Variation annuelle
ILC (loyers commerciaux)	137,16	135,26	136,81	+0,26 %
ILAT (activités tertiaires)	138,01	137,42	137,15	+0,63 %
ICC (coût de la construction)	2 103	2 084	2 086	+0,81 %

L'ILC enregistre une progression modérée de 0,26 % sur un an, traduisant le ralentissement de l'inflation observé depuis le début de l'année 2026. Cette évolution contenue profite aux locataires commerciaux dont les loyers progressent moins rapidement qu'au cours des années précédentes. L'ILAT affiche une hausse légèrement supérieure à 0,63 %, reflétant la structure spécifique de cet indice qui intègre des composantes différentes de l'ILC. L'ICC, malgré sa progression de 0,81 %, demeure moins utilisé dans les baux récents depuis la création de l'ILC et de l'ILAT, mais reste applicable aux contrats qui le prévoient expressément.

Quel indice pour quel type de bail ?

Le choix de l'indice applicable à un bail commercial ou professionnel dépend de la nature de l'activité exercée dans les locaux et des stipulations contractuelles. Le législateur a créé des indices spécifiques pour tenir compte des réalités économiques propres à chaque secteur d'activité. Les parties conservent toutefois une certaine liberté dans la rédaction de la clause d'indexation, sous réserve de respecter les dispositions d'ordre public du statut des baux commerciaux.

L'indice des loyers commerciaux (ILC)

L'ILC s'applique aux baux portant sur des locaux affectés à des activités commerciales ou artisanales, conformément à l'article L. 145-34 du code de commerce. Cet indice, créé par la loi du 4 août 2008 de modernisation de l'économie, a vocation à se substituer progressivement à l'ICC pour cette catégorie de baux. Sa composition reflète davantage l'environnement économique des entreprises commerciales que l'ancien indice du coût de la construction.

L'ILC couvre un large spectre d'activités : commerces de détail alimentaires et non alimentaires, restaurants et débits de boissons, salons de coiffure et instituts de beauté, pharmacies, agences immobilières, agences de voyage, auto-écoles, et plus généralement toute activité artisanale inscrite au répertoire des métiers. Les galeries marchandes, centres commerciaux et locaux commerciaux en pied d'immeuble relèvent naturellement de cet indice lorsque le bail ne prévoit pas expressément le maintien de l'ICC.

L'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT)

L'ILAT concerne les baux portant sur des locaux destinés à des activités tertiaires autres que commerciales. Créé également par la loi du 4 août 2008, cet indice répond aux besoins spécifiques des professions libérales, des entreprises de services et des administrations occupant des locaux à usage de bureaux. Sa composition diffère de celle de l'ILC pour mieux refléter les facteurs économiques propres au secteur tertiaire.

• Bureaux d'études, sociétés de conseil, entreprises informatiques
• Cabinets d'avocats, d'experts-comptables, de médecins, d'architectes
• Agences de communication, studios de création
• Sièges sociaux d'entreprises industrielles ou commerciales
• Organismes de formation professionnelle
• Associations et fondations occupant des locaux administratifs

L'ILAT se compose pour 50 % de l'IPC hors tabac et hors loyers, pour 25 % de l'ICC et pour 25 % du produit intérieur brut en valeur. Cette pondération intègre une dimension macroéconomique absente de l'ILC, tenant compte de la sensibilité des activités tertiaires à la conjoncture générale. Les baux portant sur des locaux mixtes, combinant une activité commerciale et une activité de bureau, doivent préciser l'indice retenu ; à défaut, le juge détermine l'indice applicable en fonction de l'activité principale exercée.

L'indice du coût de la construction (ICC)

L'ICC conserve son utilité pour les baux conclus avant la création de l'ILC et de l'ILAT et qui n'ont pas été modifiés par avenant pour adopter les nouveaux indices. Calculé par l'Insee depuis 1953, cet indice mesure l'évolution du prix de construction des bâtiments neufs à usage principal d'habitation. Son utilisation pour l'indexation des loyers commerciaux a longtemps été critiquée en raison de l'absence de lien direct entre le coût de la construction et l'activité économique des locataires.

L'ICC reste également utilisé comme composante des indices ILC et ILAT, à hauteur de 25 % pour chacun d'entre eux. Cette intégration partielle maintient un lien entre l'évolution des loyers et celle des coûts immobiliers, tout en limitant l'impact des fluctuations parfois erratiques de la construction sur les charges des locataires. Les taxes foncières 2026 constituent une autre composante des charges immobilières pesant sur les locaux professionnels.

La formule de calcul du nouveau loyer

La révision du loyer en application d'une clause d'indexation obéit à une formule mathématique simple mais dont la mise en œuvre requiert une attention particulière aux indices de référence. L'erreur la plus fréquente consiste à confondre l'indice de révision et l'indice de référence initial, conduisant à des calculs erronés préjudiciables à l'une ou l'autre des parties. La vérification du calcul proposé par le bailleur constitue une démarche indispensable pour le locataire.

Exemple pratique de calcul

Soit un bail commercial prévoyant une révision annuelle au 1er juillet sur la base de l'ILC du deuxième trimestre. Le loyer actuel s'élève à 24 000 euros par an. La dernière révision, intervenue au 1er juillet 2025, a pris pour référence l'ILC du T2 2025 (136,81). Pour la révision au 1er juillet 2026, l'indice nouveau est l'ILC du T2 2026 (137,16).

Élément	Valeur
Loyer actuel	24 000 €
Indice de référence (ILC T2 2025)	136,81
Indice nouveau (ILC T2 2026)	137,16
Coefficient multiplicateur	137,16 / 136,81 = 1,00256
Nouveau loyer annuel	24 061,44 €
Augmentation	+61,44 € / an (+0,26 %)

Cet exemple illustre la modération de l'évolution des loyers commerciaux au deuxième trimestre 2026. Pour un loyer annuel de 24 000 euros, la hausse ne représente que 61,44 euros sur l'année, soit environ 5 euros par mois. Cette progression contenue contraste avec les hausses plus marquées observées en 2022 et 2023 lorsque l'inflation atteignait des niveaux élevés. Les locataires commerciaux bénéficient ainsi d'une relative stabilité de leurs charges locatives.

La révision triennale et le plafonnement légal

Indépendamment des clauses d'indexation annuelles, le statut des baux commerciaux prévoit un mécanisme de révision triennale encadré par la loi. L'article L. 145-38 du code de commerce permet à chaque partie de demander une révision du loyer tous les trois ans, selon des modalités distinctes de la simple indexation. Cette révision triennale obéit à des règles de plafonnement visant à protéger le locataire contre des hausses excessives.

Le déplafonnement du loyer reste possible dans certaines circonstances limitativement énumérées par la loi : modification notable des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties ou des facteurs locaux de commercialité. En cas de déplafonnement, la hausse est toutefois lissée sur plusieurs années conformément aux dispositions de la loi Pinel du 18 juin 2014, qui limite la progression annuelle à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.

Articulation entre indexation annuelle et révision triennale

Les deux mécanismes ne sont pas exclusifs l'un de l'autre et peuvent coexister au sein d'un même bail. L'indexation annuelle, résultant d'une clause contractuelle, s'applique automatiquement chaque année à l'échéance prévue. La révision triennale, résultant de la loi, suppose une demande expresse de l'une des parties et n'intervient qu'à des échéances espacées de trois ans. Dans la pratique, un bail comportant une clause d'indexation annuelle fonctionnelle rend la révision triennale moins fréquente, les parties n'ayant généralement pas intérêt à solliciter une procédure complexe pour aboutir au même résultat que l'indexation automatique.

La clause d'augmentation forfaitaire : attention à la nullité

Certains baux commerciaux comportent des clauses prévoyant des augmentations forfaitaires du loyer, indépendamment de l'évolution des indices légaux. Ces clauses, parfois combinées avec une indexation sur un indice officiel, peuvent prévoir une progression minimale garantie au bailleur ou une majoration automatique s'ajoutant à l'indexation. La jurisprudence récente a considérablement durci les conditions de validité de telles stipulations.

L'arrêt du 3 septembre 2026 confirme une tendance jurisprudentielle amorcée depuis plusieurs années. La Cour de cassation veille à ce que les clauses d'indexation respectent l'équilibre voulu par le statut des baux commerciaux. Une clause d'augmentation forfaitaire sans plafond ni durée méconnaît cet équilibre et doit être réputée non écrite, permettant au locataire de solliciter le remboursement des sommes indûment versées. Les bailleurs doivent impérativement faire auditer leurs clauses d'indexation pour éviter une contestation ultérieure.

Les conditions de validité d'une clause d'indexation

Pour être valable, une clause d'indexation doit satisfaire à plusieurs exigences cumulatives. L'indice choisi doit présenter un lien avec l'objet du contrat ou l'activité des parties, conformément à l'article L. 112-2 du code monétaire et financier. La clause ne doit pas aboutir à une indexation à sens unique, ne jouant qu'à la hausse : une clause écartant les baisses d'indice est nulle. Enfin, la clause doit être suffisamment précise pour permettre un calcul objectif du nouveau loyer, sans marge d'appréciation discrétionnaire pour le bailleur.

• Choix d'un indice en rapport avec l'activité : ILC pour les commerces, ILAT pour les bureaux
• Fonctionnement à la hausse comme à la baisse : pas d'indexation asymétrique
• Absence de plancher minimal d'augmentation garantie non justifié
• Périodicité de révision clairement définie (annuelle, triennale)
• Date d'effet et indice de référence initial expressément stipulés

Historique des indices ILC sur les derniers trimestres

L'analyse de l'évolution récente de l'ILC permet de contextualiser la valeur du deuxième trimestre 2026 et d'anticiper les tendances futures. Après les fortes progressions observées en 2022 et 2023 sous l'effet de l'inflation, l'indice connaît un net ralentissement depuis le début de l'année 2025. Cette décélération profite aux locataires commerciaux dont les loyers évoluent désormais à un rythme proche de l'inflation générale.

Trimestre	ILC	Variation annuelle
T2 2026	137,16	+0,26 %
T1 2026	135,26	+0,38 %
T4 2025	135,84	+0,52 %
T3 2025	136,09	+0,71 %
T2 2025	136,81	+1,24 %
T1 2025	134,75	+2,18 %
T4 2024	135,13	+3,41 %

Ce tableau illustre le retour progressif à des hausses modérées après la période inflationniste. La variation annuelle de l'ILC est passée de plus de 3 % fin 2024 à moins de 0,5 % au cours du premier semestre 2026. Cette évolution reflète la politique monétaire restrictive menée par la Banque centrale européenne et ses effets sur les prix à la consommation, composante majoritaire de l'indice. Les projections suggèrent une stabilisation de l'ILC autour de ces niveaux pour les trimestres à venir, en l'absence de choc inflationniste imprévu.

Foire aux questions sur les indices de révision des baux

Conséquences pratiques pour les locataires et bailleurs

La publication des indices du deuxième trimestre 2026 invite les parties à un bail commercial ou professionnel à vérifier les échéances de révision prévues par leur contrat. Pour les révisions annuelles prenant effet au cours du troisième trimestre 2026, les indices du T2 2026 serviront généralement de référence, sous réserve des stipulations particulières du bail. Les locataires dont le loyer fait l'objet d'une révision imminente peuvent anticiper une hausse très modérée, inférieure à 1 % dans la plupart des configurations.

Recommandations pour les locataires

• Vérifier les termes exacts de la clause d'indexation figurant au bail ou à ses avenants
• Identifier l'indice de référence de la dernière révision et contrôler le calcul proposé par le bailleur
• Conserver les avis d'échéance et les justificatifs des loyers versés
• Contester rapidement tout calcul erroné par lettre recommandée avec accusé de réception
• Solliciter une révision de la clause d'indexation lors du prochain renouvellement si l'indice actuel paraît inadapté

Recommandations pour les bailleurs

• Actualiser les tableaux de suivi des révisions avec les indices du T2 2026
• Vérifier la validité juridique des clauses d'indexation à la lumière de la jurisprudence récente
• Proscrire les clauses d'augmentation forfaitaire sans plafond ni durée, désormais réputées non écrites
• Anticiper l'impact des révisions modérées sur les revenus locatifs et ajuster les budgets prévisionnels
• Documenter chaque révision pour faciliter les éventuelles discussions avec le locataire

La gestion rigoureuse des révisions de loyer participe d'une bonne administration du patrimoine immobilier professionnel. Les obligations comptables annuelles, telles que l'approbation des comptes de la SARL ou de l'EURL, doivent intégrer les produits locatifs actualisés et les éventuels litiges en cours. De même, les charges liées aux dégrevements de taxe foncière peuvent interférer avec l'équilibre économique des baux.

Les sources officielles des indices

La fiabilité des calculs de révision repose sur l'utilisation des indices officiels publiés par l'Insee. Les parties doivent impérativement se référer aux valeurs authentiques et ignorer les données approximatives circulant parfois sur des sites tiers. Le Journal officiel constitue la source légale de publication, mais l'Insee met à disposition des séries chronologiques complètes permettant de retrouver l'historique des indices sur plusieurs décennies.

L'accès aux données historiques s'avère particulièrement utile pour reconstituer l'évolution d'un loyer sur plusieurs années ou pour vérifier la régularité des révisions passées. Un locataire découvrant une erreur ancienne peut, dans la limite de la prescription, solliciter la régularisation des trop-versés. La conservation des indices trimestriels successifs permet également d'anticiper les tendances et d'ajuster les projections budgétaires. Les travaux d'évaluation des droits sociaux ou du patrimoine immobilier intègrent nécessairement ces données d'indexation.