Bail commercial : la clause d'augmentation forfaitaire du loyer sans plafond ni durée est réputée non écrite
Beaucoup de baux commerciaux, notamment dans les résidences gérées et les EHPAD, portent une « garantie de revalorisation » : le loyer monte tout seul, chaque 1er janvier, d'un pourcentage net fixé d'avance. Le 3 septembre 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation tranche : lorsque la hausse est périodique, automatique, forfaitaire, sans plafond et sans durée, elle n'écrit pas le loyer originaire. Elle organise une révision à la seule hausse. Cette stipulation est réputée non écrite.
L'affaire et la clause litigieuse
Des particuliers donnent à bail commercial, à la société exploitante d'un EHPAD, une chambre de l'établissement. Le bail prévoit qu'au terme de la deuxième année entière suivant la prise d'effet, le loyer sera révisé annuellement au 1er janvier suivant, avec une garantie d'un taux d'augmentation net de 1,5 % par an.
La cour d'appel avait validé le mécanisme. La Cour de cassation casse. Elle ne discute pas le taux de 1,5 % en lui-même. Elle regarde le fonctionnement réel de la clause : automaticité, forfait, sens unique, absence de plafond, absence de durée.
Un bail commercial ne s'éteint pas mécaniquement à son terme conventionnel : il se poursuit, se renouvelle, se prolonge. Une hausse sans terme est donc appelée à produire ses effets bien au-delà de la période que les parties croyaient avoir encadrée.
Le principe posé par la Cour
Deux idées structurent le raisonnement :
- Premièrement, la détermination du loyer originaire relève de la liberté contractuelle. Les parties peuvent convenir d'un loyer de départ, y compris d'un loyer progressif par paliers clairement bornés.
- Deuxièmement, toute clause qui fait échec au jeu de la révision légale doit être réputée non écrite. La frontière n'est plus le mot « indexation » figurant ou non dans le titre de l'article. C'est l'effet réel de la stipulation.
Les six critères qui font basculer la clause
Réunie, cette combinaison « organise sa révision automatique à la seule hausse, pouvant excéder la variation des indices ». Ce n'est plus un prix initial. C'est une révision parallèle au statut, et contraire à son ordre public.
Loyer à paliers licite / hausse illimitée illicite
La Cour prend soin de distinguer. Un loyer progressif par paliers reste dans le champ de la liberté contractuelle : les parties écrivent, pour des périodes déterminées, des montants ou des taux connus, puis le statut reprend ses droits. Une partie de la jurisprudence d'appel avait validé, sur ce fondement, des hausses forfaitaires annuelles présentées comme un « prix échelonné ».
L'arrêt du 3 septembre 2026 referme cette porte dès que le mécanisme n'a ni plafond ni durée. Parce que le statut des baux commerciaux organise la survie du contrat au-delà du terme écrit, une hausse annuelle sans terme n'est plus un palier. C'est une révision perpétuelle à sens unique.
| Mécanisme | Qualification | Sort |
|---|---|---|
| Loyer à paliers bornés (montants ou taux pour des périodes déterminées) | Fixation du prix originaire | Licite (liberté contractuelle) |
| Indexation ILC / ILAT jouant à la hausse et à la baisse | Clause d'échelle mobile | Licite sous réserve L. 112-1 CMF et L. 145-39 |
| Indexation ne jouant qu'à la hausse | Stipulation prohibée | Réputée non écrite (souvent la seule stipulation) |
| Hausse forfaitaire automatique, sans plafond ni durée | Révision déguisée à la seule hausse | Réputée non écrite (arrêt du 3 sept. 2026) |
Le fondement légal : L. 145-15 et la révision d'ordre public
L'article L. 145-15 du code de commerce répute non écrits, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec notamment aux articles L. 145-37 à L. 145-41. La sanction n'est pas la nullité classique. La clause est censée n'avoir jamais existé.
L'action tendant à faire déclarer non écrite une clause n'est pas soumise à prescription, selon une jurisprudence constante de la troisième chambre civile. En revanche, la répétition de l'indu (le trop-perçu de loyer) reste soumise à la prescription quinquennale.
Le mécanisme légal :
- L. 145-37 pose le principe de la révision
- L. 145-38 organise la révision triennale
- L. 145-39 permet une révision lorsque le jeu d'une clause d'échelle mobile a fait varier le loyer de plus d'un quart
Une hausse forfaitaire annuelle à sens unique, sans lien avec un indice et sans terme, court-circuite ces trois textes. D'où L. 145-15.
Depuis l'arrêt publié du 12 janvier 2022 (n° 21-11.169), seule la stipulation qui crée la distorsion est en principe retranchée, sauf indivisibilité. L'arrêt du 3 septembre 2026 vise un autre objet : une clause qui n'est pas une indexation mal rédigée, mais une révision parallèle. La Cour la traite comme un tout qui organise la hausse automatique.
Ce que cela change pour les baux en cours
Le réputé non écrit s'applique aux baux en cours. Invoquer la clause n'est pas prescrit. En revanche, la répétition de l'indu — le trop-perçu de loyer déjà payé — reste soumise à la prescription quinquennale de droit commun. La Cour l'a rappelé le 23 janvier 2025 (n° 23-18.643) : on calcule l'indu sur le loyer qui aurait été dû sans la stipulation prohibée, dans la limite des cinq années précédant la demande.
Pour le preneur
- Faire écarter la clause pour l'avenir
- Chiffrer les trop-versés récupérables (5 ans max)
- Conserver les quittances et preuves de paiement
Pour le bailleur
- Relire les baux types (résidences gérées, EHPAD)
- Provisionner le risque de remboursement
- Anticiper un loyer figé au montant originaire
Points de vigilance pour bailleur, preneur et expert-comptable
Checklist de relecture des baux
- Relire tout article intitulé « loyer et indexation » ou « revalorisation garantie » : le titre ne sauve pas une hausse automatique illimitée
- Distinguer un vrai palier (périodes et montants fermés) d'une boucle annuelle sans terme
- Ne pas cumuler, dans le même alinéa, une indexation ILC et une « garantie plancher » de X % par an
- Côté preneur : conserver les quittances — la répétition de l'indu est quinquennale, pas l'action en réputé non écrit
- Côté bailleur : provisionner le risque de remboursement et le risque de loyer figé au montant originaire
- Côté expert-comptable : le loyer déductible ou le produit locatif doit suivre le loyer juridiquement dû, pas celui que la clause illicite affichait
Questions fréquentes
Ce qu'il faut retenir
Une clause d'augmentation forfaitaire du loyer — périodique, automatique, sans plafond ni durée — ne fixe pas le prix initial du bail. Elle organise une révision déguisée à la seule hausse. Elle est réputée non écrite au sens de L. 145-15, sans prescription pour l'action, avec une répétition de l'indu limitée à cinq ans.
- Arrêt publié : Cass. 3e civ., 3 septembre 2026, n° 25-14.904
- Hausse périodique + automatique + forfaitaire + sans plafond + sans durée = révision déguisée
- Loyer à paliers bornés (périodes et montants fermés) = licite
- Action en réputé non écrit : non prescrite
- Répétition de l'indu : quinquennale
- Expert-comptable : le loyer déductible doit suivre le loyer juridiquement dû
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