Bail commercial : la clause d’augmentation forfaitaire du loyer sans plafond ni durée est réputée non écrite
Une clause de bail commercial peut-elle garantir au bailleur une augmentation automatique de 1,5 % du loyer chaque année, sans plafond ni date de fin ? Dans l’affaire examinée le 3 septembre 2026, la Cour de cassation distingue la fixation initiale d’un loyer progressif d’un mécanisme qui organise, en réalité, sa révision permanente à la seule hausse.
L’affaire : une augmentation garantie de 1,5 % par an
Des particuliers avaient donné à bail commercial une chambre située dans un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD), exploité par une société. Le contrat prévoyait qu’après la deuxième année entière suivant sa prise d’effet, le loyer serait révisé chaque année au 1er janvier, avec une garantie d’augmentation nette de 1,5 % par an.
Le mécanisme ne dépendait pas de la variation d’un indice. Il assurait une progression forfaitaire du loyer, année après année, sans plafond ni durée maximale expressément définis.
La cour d’appel avait admis cette stipulation en la rapprochant d’une fixation conventionnelle et progressive du prix. La Cour de cassation a censuré cette analyse : le fonctionnement de la clause devait être apprécié au regard des règles d’ordre public régissant la révision du loyer commercial.
Le point déterminant
Ce n’est pas le taux de 1,5 % pris isolément qui caractérise la difficulté. C’est la combinaison d’une hausse périodique, automatique et forfaitaire, uniquement à la hausse, sans plafond ni limitation de durée.
Pourquoi cette clause ne constitue-t-elle pas un simple loyer à paliers ?
Les parties à un bail commercial disposent d’une liberté pour déterminer le prix initial. Elles peuvent notamment convenir, dès la signature, de montants différents pour des périodes identifiées : un loyer pour la première année, un autre pour la deuxième, puis un montant fixé pour la troisième.
Dans ce cas, la progression fait partie de la détermination initiale du prix. Les échéances et les montants sont connus ou déterminables dans un calendrier borné.
Une clause prévoyant une augmentation forfaitaire chaque année, sans date de fin, produit un autre effet. Elle continue à modifier le loyer au fil de l’exécution du bail, indépendamment des mécanismes légaux de révision.
La différence doit donc être recherchée dans la rédaction complète du contrat, et non dans le seul intitulé de l’article concerné. Une clause présentée comme un « loyer garanti », une « revalorisation » ou un « prix progressif » peut organiser matériellement une révision automatique.
| Mécanisme | Fonctionnement | Point de vigilance |
|---|---|---|
| Loyer à paliers | Montants convenus pour des périodes déterminées. | Vérifier que le calendrier est réellement borné. |
| Indexation | Évolution selon un indice contractuellement prévu. | Examiner l’indice, la période de référence et le jeu à la hausse comme à la baisse. |
| Hausse forfaitaire annuelle | Pourcentage fixe appliqué automatiquement chaque année. | Rechercher notamment un plafond, une durée et une éventuelle augmentation à sens unique. |
Le fondement juridique : l’article L. 145-15 du Code de commerce
L’article L. 145-15 du Code de commerce prévoit que sont réputées non écrites les clauses qui ont pour effet de faire échec à certaines dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux, notamment celles relatives à la révision du loyer.
Le statut encadre notamment la révision triennale et la révision liée au jeu d’une clause d’échelle mobile. Une augmentation forfaitaire permanente, indépendante des indices et exclusivement orientée à la hausse, doit être examinée à la lumière de cet encadrement.
Dans l’affaire du 3 septembre 2026, la Cour retient que la clause litigieuse ne détermine pas le prix initial du bail : elle organise une révision automatique à la seule hausse et fait ainsi échec aux règles d’ordre public applicables.
Conséquence juridique
La stipulation litigieuse est réputée non écrite. Cela ne signifie pas nécessairement que le bail entier disparaît : il faut distinguer le sort de la clause concernée de celui des autres stipulations contractuelles.
Indexation ILC ou ILAT : une question différente
Une clause d’indexation fait évoluer le loyer selon la variation d’un indice de référence prévu au bail. Selon l’activité concernée, le contrat peut notamment renvoyer à l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou à l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).
La hausse forfaitaire garantie fonctionne autrement : elle promet un pourcentage de progression sans dépendre nécessairement de l’évolution de l’indice. Le bail peut aussi juxtaposer les deux mécanismes, par exemple en prévoyant une indexation assortie d’une augmentation minimale garantie.
Dans cette hypothèse, la lecture doit porter sur l’effet concret de l’ensemble des stipulations. Une garantie minimale peut empêcher le loyer de diminuer alors même que l’indice baisse.
Il convient toutefois de ne pas assimiler automatiquement toutes les clauses d’indexation à celle examinée dans l’arrêt du 3 septembre 2026. La rédaction, l’articulation des stipulations et leur éventuelle divisibilité doivent être étudiées pour chaque contrat.
Exemple de lecture
« Le loyer est fixé à 10 000 € la première année, 10 300 € la deuxième et 10 600 € la troisième » décrit des montants pour des périodes identifiées.
« Le loyer augmente automatiquement de 1,5 % chaque 1er janvier » décrit une formule récurrente. Si elle n’a ni plafond ni terme, elle appelle l’examen du mécanisme sanctionné dans l’affaire étudiée.
Quelles conséquences pour les baux commerciaux en cours ?
La présence d’une clause similaire dans un bail en cours justifie une relecture du contrat, de ses avenants et des conditions dans lesquelles les augmentations ont été appliquées.
Il faut distinguer deux questions : la possibilité de faire constater qu’une clause est réputée non écrite et la récupération éventuelle des sommes déjà versées en application de cette clause.
Ces deux démarches ne se confondent pas. L’action tendant à faire réputer une stipulation non écrite n’est pas soumise au même régime de prescription que l’action visant à obtenir la restitution de loyers indûment payés. Cette dernière doit notamment être examinée au regard de la prescription quinquennale.
Un remboursement ne peut donc pas être calculé à partir du seul pourcentage figurant au bail. Il faut reconstituer le loyer juridiquement dû, identifier les sommes effectivement payées et déterminer les périodes susceptibles d’être concernées.
Pour le preneur
- Conserver le bail signé et ses avenants.
- Rassembler les avis d’échéance, quittances et preuves de paiement.
- Identifier les augmentations attribuables à la clause contestée.
- Examiner séparément les éventuelles autres clauses de révision.
Pour le bailleur
- Relire les clauses de revalorisation des baux en cours.
- Identifier les contrats comportant une hausse forfaitaire sans terme.
- Étudier le montant de loyer applicable en l’absence de la stipulation concernée.
- Évaluer, dossier par dossier, les conséquences financières d’une contestation.
Comment reconstituer le loyer juridiquement dû ?
La première étape consiste à établir une chronologie contractuelle : date de prise d’effet, périodes successives, renouvellements, avenants, dates d’augmentation et montants appelés.
Il convient ensuite d’identifier la part de chaque variation du loyer. Certaines évolutions peuvent provenir de la clause forfaitaire litigieuse ; d’autres peuvent résulter de stipulations distinctes ou de révisions intervenues selon les règles applicables.
Le rapprochement entre les montants appelés et les paiements effectifs permet de documenter les écarts. La détermination d’une éventuelle créance de restitution nécessite alors une analyse juridique du bail et des périodes concernées.
Le seul constat d’une augmentation annuelle de 1,5 % ne permet pas de conclure que toutes les hausses antérieures doivent être effacées indistinctement. Le calcul doit tenir compte des stipulations qui demeurent applicables et des événements intervenus pendant la vie du contrat.
Attention au chiffrage
Une augmentation annuelle apparemment limitée peut produire un écart cumulé significatif. Mais cet écart mathématique n’est pas, à lui seul, le montant d’une restitution juridiquement exigible.
Les documents à réunir avant toute analyse
- Le bail commercial initial et ses annexes.
- Les avenants, renouvellements et échanges relatifs au loyer.
- Les clauses de fixation initiale, d’indexation et de révision.
- Les avis d’échéance et les quittances de loyer.
- Les relevés permettant de vérifier les paiements effectués.
- Le détail chronologique des augmentations appliquées.
- Les éventuelles demandes ou notifications de révision.
Cette documentation permet de distinguer les montants contractuellement prévus, les montants facturés et les montants réellement acquittés. Elle évite de confondre une simulation de progression du loyer avec la détermination d’une somme juridiquement due.
Quelles incidences pour le suivi comptable ?
Pour l’entreprise locataire comme pour le bailleur, une contestation portant sur le loyer peut soulever des questions de suivi des charges, des produits, des créances ou des dettes éventuelles.
Le traitement comptable dépend des faits connus à la date considérée, des pièces disponibles, de l’état de la contestation et de l’analyse des obligations qui en résultent. La présence d’une clause ressemblant à celle examinée par la Cour ne suffit pas à déterminer automatiquement une écriture comptable ou un montant de remboursement.
Dans le cas d’un investissement locatif en résidence gérée, il peut également être utile de rapprocher les hypothèses de rendement initiales des stipulations effectivement signées et des loyers susceptibles d’être retenus pour l’avenir.
Une attention particulière doit être portée à la distinction entre les loyers et les autres sommes facturées dans le cadre du bail.
Ne pas confondre révision du loyer et charges récupérables
Une clause de revalorisation du loyer et une clause de répartition des charges répondent à des questions différentes. Le fait qu’un mécanisme d’augmentation du loyer soit contesté n’entraîne pas, à lui seul, la disparition des obligations relatives aux charges, taxes ou travaux.
Inversement, une difficulté portant sur la refacturation de dépenses au preneur ne permet pas de conclure automatiquement à l’irrégularité d’une clause de révision du loyer.
Pour approfondir ce point, consulter notre article sur les charges récupérables dans les baux commerciaux. Les autres sujets de suivi des entreprises sont présentés dans nos actualités comptables, fiscales et de gestion.
Questions fréquentes
Tous les loyers progressifs sont-ils concernés ?
Non. Il faut distinguer les paliers convenus pour des périodes déterminées d’une augmentation forfaitaire qui se répète automatiquement sans plafond ni durée.
Une augmentation de 1,5 % pendant trois ans serait-elle valable ?
Ce n’est pas la situation jugée dans l’affaire du 3 septembre 2026. Une clause limitée dans le temps doit être examinée selon sa rédaction et son fonctionnement propres.
Une clause d’indexation distincte peut-elle continuer à s’appliquer ?
Son sort dépend de sa rédaction, de sa conformité aux règles applicables et de son articulation avec la stipulation contestée. La disparition d’une clause ne permet pas de présumer automatiquement celle de toutes les autres.
Peut-on contester une clause figurant dans un bail ancien ?
La demande tendant à faire réputer une clause non écrite doit être distinguée d’une demande de restitution de sommes déjà payées, soumise à ses propres règles de prescription.
Le remboursement des augmentations est-il automatique ?
Non. Il faut établir les montants effectivement versés, reconstituer le loyer dû sans la stipulation concernée et examiner les périodes susceptibles de donner lieu à restitution.
Sources officielles
Ce qu’il faut retenir
La fixation initiale d’un loyer progressif ne doit pas être confondue avec une clause qui organise sa révision automatique et forfaitaire à la seule hausse, sans plafond ni durée. Dans l’affaire du 3 septembre 2026, la Cour de cassation retient que ce second mécanisme fait échec aux règles d’ordre public de la révision du loyer commercial et que la clause doit être réputée non écrite.
Pour les baux en cours, les conséquences doivent être appréciées à partir de la rédaction complète du contrat, de l’historique des loyers et des sommes effectivement versées.
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