THRS : l'habitation principale s'apprécie pour chaque contribuable, pas sur l'adresse de la déclaration commune

Par une décision du 7 juillet 2026, le Conseil d'État apporte d'importantes précisions sur la notion de résidence principale au sens de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS). La haute juridiction pose que cette qualification s'apprécie au regard de la situation propre de chaque contribuable, sans que l'imposition commune à l'impôt sur le revenu y fasse obstacle. L'adresse portée sur la déclaration de revenus commune ne crée pas de présomption quant à la résidence principale pour la THRS.

Le cadre juridique de la THRS

La suppression de la taxe d'habitation sur la résidence principale

La taxe d'habitation sur les résidences principales a été progressivement supprimée entre 2018 et 2023. Depuis le 1er janvier 2023, plus aucun foyer ne paie de taxe d'habitation sur sa résidence principale. Cette suppression, annoncée comme une mesure de pouvoir d'achat, a représenté un allègement fiscal considérable pour l'ensemble des ménages français.

La taxe d'habitation subsiste toutefois pour les résidences secondaires et les locaux meublés non affectés à l'habitation principale. Cette taxe, désignée sous l'acronyme THRS (taxe d'habitation sur les résidences secondaires), est due par les personnes disposant d'un logement meublé autre que leur résidence principale au 1er janvier de l'année d'imposition.

Les textes applicables

L'article 1407 du code général des impôts définit le champ d'application de la THRS. Elle est due pour les locaux meublés affectés à l'habitation autres que ceux affectés à l'habitation principale du contribuable. L'article 1408 précise que la taxe est établie au nom des personnes qui ont, à quelque titre que ce soit, la disposition ou la jouissance des locaux imposables. L'article 1415 fixe la date d'appréciation de la situation : le 1er janvier de l'année d'imposition.

La distinction entre résidence principale et résidence secondaire est donc déterminante pour l'application de la THRS. Un logement qualifié de résidence principale échappe à la taxe ; un logement qualifié de résidence secondaire y est soumis. L'enjeu financier peut être significatif, d'autant que de nombreuses communes appliquent une majoration de la THRS dans les zones tendues.

La décision du Conseil d'État du 7 juillet 2026

Les faits de l'espèce

L'affaire soumise au Conseil d'État concernait un couple marié, soumis à imposition commune pour l'impôt sur le revenu. Les deux conjoints, pour des raisons professionnelles, résidaient dans des logements différents situés dans deux communes distinctes. Chacun occupait de manière permanente et effective le logement correspondant à son lieu de travail.

L'administration fiscale avait considéré que seul le logement correspondant à l'adresse portée sur la déclaration commune de revenus constituait la résidence principale du couple. L'autre logement avait été qualifié de résidence secondaire et soumis à la THRS. Le contribuable contestait cette qualification, faisant valoir que chacun des conjoints disposait d'une résidence principale distincte.

La solution retenue

Le Conseil d'État, statuant en chambres réunies (9e et 10e chambres), accueille l'argumentation du contribuable et pose deux règles importantes. Premièrement, la résidence principale au sens de la taxe d'habitation s'apprécie au regard de la situation propre de chaque contribuable, et non au niveau du foyer fiscal. Deuxièmement, l'imposition commune à l'impôt sur le revenu ne fait pas obstacle à cette appréciation individuelle.

Concrètement, un couple imposé ensemble à l'impôt sur le revenu peut disposer de deux résidences principales pour l'application de la THRS, dès lors que chaque conjoint occupe effectivement et de manière permanente un logement distinct. L'adresse unique portée sur la déclaration commune de revenus (formulaire 2042) ne préjuge pas de la qualification des logements pour la taxe d'habitation.

Critère	Impôt sur le revenu	Taxe d'habitation
Niveau d'appréciation	Foyer fiscal	Chaque contribuable individuellement
Résidence principale	Une seule par foyer	Une par contribuable (possiblement deux par couple)
Adresse de déclaration	Déterminante	Sans effet présomptif
Date d'appréciation	Année civile	1er janvier

Les implications de la décision

Autonomie des régimes fiscaux

La décision du Conseil d'État confirme l'autonomie des différents régimes fiscaux. La notion de résidence principale, bien qu'elle figure dans plusieurs impôts, ne reçoit pas nécessairement la même définition selon le texte en cause. Ce qui vaut pour l'impôt sur le revenu ne s'applique pas automatiquement à la taxe d'habitation, et inversement.

Cette autonomie se justifie par les finalités différentes des impôts concernés. L'impôt sur le revenu taxe les revenus du foyer fiscal, ce qui implique une appréhension globale de la situation du ménage. La taxe d'habitation porte sur l'occupation effective d'un logement, ce qui justifie une appréciation individuelle au regard de la situation de chaque occupant.

Le cas des « célibataires géographiques »

La décision du Conseil d'État intéresse particulièrement les couples dont les conjoints travaillent dans des villes différentes, parfois désignés comme « célibataires géographiques ». Cette situation, fréquente dans la fonction publique (mutations, détachements) comme dans le secteur privé (mobilité professionnelle), conduit souvent chaque conjoint à occuper un logement distinct de manière permanente.

Jusqu'à présent, l'administration fiscale tendait à considérer que le couple ne pouvait avoir qu'une seule résidence principale, correspondant à l'adresse déclarée. L'autre logement était qualifié de résidence secondaire et soumis à la THRS. La décision du 7 juillet 2026 remet en cause cette approche et ouvre la voie à une décharge de THRS pour les contribuables concernés.

La notion de résidence principale pour la THRS

Critères d'appréciation

La résidence principale au sens de la taxe d'habitation est le logement où le contribuable réside habituellement et de manière effective. Elle se caractérise par une occupation suffisamment permanente et régulière pour justifier cette qualification. L'administration fiscale et, le cas échéant, le juge de l'impôt apprécient cette condition au regard d'un faisceau d'indices.

Parmi les éléments pris en compte figurent la durée d'occupation du logement, le lieu d'exercice de l'activité professionnelle, les attaches familiales et sociales, le lieu de scolarisation des enfants, les consommations d'énergie, les relevés de courrier, les inscriptions sur les listes électorales. Aucun de ces critères n'est à lui seul déterminant ; c'est leur combinaison qui permet de caractériser la résidence principale.

La date du 1er janvier

L'article 1415 du code général des impôts précise que la situation s'apprécie au 1er janvier de l'année d'imposition. C'est à cette date que l'administration détermine quel logement constitue la résidence principale du contribuable et quels logements constituent des résidences secondaires. Les changements de situation intervenant en cours d'année n'affectent pas l'imposition de l'année en cours.

Cette règle de la date fixe au 1er janvier simplifie l'administration de l'impôt mais peut créer des décalages avec la situation réelle du contribuable. Un contribuable qui déménage en février et qui occupait un logement différent au 1er janvier reste imposé sur la base de sa situation au 1er janvier. La décision du Conseil d'État s'applique de la même manière : c'est la situation de chaque contribuable au 1er janvier qui détermine la qualification de ses logements.

Les conséquences pratiques

Possibilité de réclamation

Les contribuables qui ont été assujettis à la THRS pour un logement qu'ils considèrent comme leur résidence principale peuvent former une réclamation contentieuse auprès de l'administration fiscale. Cette réclamation doit être présentée dans les délais légaux, soit jusqu'au 31 décembre de la deuxième année suivant celle de la mise en recouvrement de l'imposition contestée.

La réclamation doit être motivée et accompagnée des justificatifs établissant que le logement en cause constitue la résidence principale du contribuable au sens de la taxe d'habitation. Les pièces à produire dépendent de la situation particulière de chacun : attestation de l'employeur sur le lieu de travail, factures de consommation, relevés bancaires montrant des dépenses locales, etc.

Preuve de la résidence principale

La décision du Conseil d'État ne dispense pas le contribuable d'établir que le logement en cause constitue effectivement sa résidence principale. L'appréciation se fait pour chaque contribuable individuellement, ce qui implique de documenter la situation propre de chacun. Dans le cas d'un couple disposant de deux logements, il faut démontrer que chaque conjoint occupe effectivement et de manière permanente l'un des logements.

Les éléments de preuve à rassembler comprennent les justificatifs du lieu de travail (contrat de travail, attestation employeur), les consommations d'énergie et de télécommunications, les relevés bancaires montrant des achats locaux réguliers, les courriers reçus à l'adresse en cause, les attestations de voisins ou de proches. Plus le dossier est étayé, plus la réclamation a de chances d'aboutir.

Type de justificatif	Ce qu'il démontre	Où l'obtenir
Attestation employeur	Lieu d'exercice de l'activité professionnelle	Service RH de l'employeur
Factures d'énergie	Consommations régulières sur le logement	Fournisseurs d'énergie
Relevés bancaires	Achats locaux réguliers	Établissement bancaire
Courriers reçus	Adresse effective de correspondance	Conservation personnelle

L'absence de présomption liée à l'adresse fiscale

L'adresse de la déclaration de revenus

L'un des apports majeurs de la décision du 7 juillet 2026 concerne l'absence de présomption attachée à l'adresse portée sur la déclaration commune de revenus. L'administration fiscale ne peut pas se fonder sur cette seule adresse pour déterminer la résidence principale de chaque contribuable au sens de la taxe d'habitation.

En pratique, l'adresse mentionnée sur la déclaration 2042 correspond généralement à l'adresse principale du foyer fiscal, celle où sont adressés les avis d'imposition et la correspondance administrative. Mais cette adresse administrative ne reflète pas nécessairement le lieu de résidence effective de chaque membre du foyer. La décision du Conseil d'État reconnaît cette distinction.

Charge de la preuve

L'absence de présomption ne signifie pas que le contribuable échappe à toute obligation probatoire. L'administration peut toujours rechercher quel logement constitue la résidence principale de chaque contribuable, et le contribuable qui conteste la qualification retenue doit apporter les éléments de preuve à l'appui de sa position.

En revanche, l'administration ne peut plus se contenter d'invoquer l'adresse figurant sur la déclaration de revenus pour justifier la qualification de résidence secondaire d'un autre logement. Elle doit procéder à une analyse de la situation effective de chaque contribuable, en tenant compte de l'ensemble des éléments portés à sa connaissance.

Articulation avec les autres régimes

Plus-values immobilières

La notion de résidence principale intervient également en matière de plus-values immobilières. La plus-value réalisée lors de la cession de la résidence principale est exonérée d'impôt (article 150 U du CGI). La qualification de résidence principale obéit à des critères proches de ceux applicables à la taxe d'habitation : occupation effective, habituelle et permanente du logement.

La décision du Conseil d'État du 7 juillet 2026 porte spécifiquement sur la taxe d'habitation et ne modifie pas directement le régime des plus-values. Toutefois, elle pourrait inspirer une évolution de la jurisprudence en matière de plus-values, dans les situations où deux conjoints cèdent chacun leur logement et revendiquent l'exonération pour résidence principale.

IFI et résidence principale

L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) prévoit un abattement de 30 % sur la valeur de la résidence principale du contribuable. Cet abattement vise à tenir compte du caractère non liquide de cet actif, que le contribuable ne peut réaliser sans perdre son logement. La notion de résidence principale pour l'IFI s'apprécie au niveau du foyer fiscal.

La décision du 7 juillet 2026, qui porte sur la taxe d'habitation, n'est pas transposable telle quelle à l'IFI. Les deux impôts obéissent à des logiques différentes : la taxe d'habitation porte sur l'occupation d'un logement, l'IFI sur la détention d'un patrimoine immobilier. La jurisprudence pourra toutefois être amenée à préciser l'articulation entre ces différents régimes.

Recommandations pratiques

Pour les contribuables concernés

Les contribuables qui estiment être assujettis à tort à la THRS pour un logement constituant leur résidence principale sont invités à former une réclamation auprès du service des impôts. Cette réclamation doit être étayée par les justificatifs établissant l'occupation effective et permanente du logement en cause. La décision du Conseil d'État du 7 juillet 2026 constitue un argument juridique solide à l'appui de leur demande.

Les couples dont les conjoints résident dans des villes différentes pour des raisons professionnelles doivent documenter la situation de chacun dès le 1er janvier de chaque année. La conservation des justificatifs (factures, courriers, attestations) facilite les démarches en cas de contestation de la qualification retenue par l'administration.

Accompagnement professionnel

La qualification des logements pour l'application de la THRS peut soulever des questions complexes, notamment dans les situations de double résidence ou de couples géographiquement séparés. L'accompagnement par un professionnel (expert-comptable, avocat fiscaliste) permet de sécuriser la position du contribuable et de préparer, le cas échéant, une réclamation contentieuse.

L'analyse de la situation doit tenir compte de l'ensemble des éléments factuels et des différents régimes fiscaux concernés. La qualification retenue pour la taxe d'habitation peut avoir des incidences sur d'autres impositions (plus-values, IFI). Une approche globale permet d'anticiper les conséquences fiscales des choix de résidence.

Pour toute question relative à la taxe d'habitation sur les résidences secondaires et à la notion de résidence principale, le cabinet Barry Louison Audit accompagne les contribuables dans leurs démarches.