Plus-values immobilières : exonérations pour logements sociaux et intermédiaires prorogées début 2026
Face au blocage du budget 2026, l'administration fiscale a publié le 31 décembre 2025 un rescrit BOFiP prorogeant à titre exceptionnel les exonérations de plus-values immobilières pour les cessions en faveur de logements sociaux et intermédiaires. Les opérations réalisées depuis le 1er janvier 2026 bénéficient de cette sécurité juridique jusqu'à la promulgation de la future loi de finances.
Prorogation exceptionnelle confirmée par rescrit
Rescrit BOI-RES-RFPI-000243 du 31 décembre 2025
Les exonérations de plus-values immobilières prévues aux 7° et 8° du II de l'article 150 U du CGI, initialement applicables jusqu'au 31 décembre 2025, sont maintenues à titre exceptionnel pour les cessions réalisées depuis le début de 2026. Cette prorogation administrative comble le vide juridique créé par l'absence de loi de finances adoptée — une situation analysée dans notre article sur le rejet du PLF 2026 par la commission des finances de l'Assemblée.
Portée temporaire : cette prorogation s'applique aux cessions réalisées entre le 1er janvier 2026 et la date de promulgation de la future loi de finances. La procédure de régularisation en cours de contrôle fiscal (art. L.62 LPF) reste disponible en cas d'erreur déclarative, mais la sécurisation par rescrit reste la voie la plus robuste.
Les deux exonérations concernées
Exonération totale pour les cessions directes à un organisme HLM, un organisme de foncier solidaire (OFS), une SEM de construction ou un organisme assimilé. L'acquéreur s'engage dans l'acte authentique à réaliser des logements locatifs sociaux dans un délai de 10 ans.
Exonération totale pour les cessions à tout acquéreur (privé ou public) qui s'engage à réaliser des logements sociaux ou intermédiaires. Les logements intermédiaires doivent respecter des plafonds de loyers (type Loc'Avantages). Surface habitable éligible ≥ 50 % pour abattement majoré à 85 %.
Ces exonérations visent à encourager les propriétaires à céder leurs biens pour favoriser la production de logements sociaux et intermédiaires en zones tendues. Elles s'inscrivent dans un arsenal de mesures fiscales liées à l'immobilier que la réforme de la fiscalité du patrimoine 2025 proposée par le CPO entend plus largement rationaliser.
Zones géographiques éligibles
Les exonérations s'appliquent exclusivement aux biens situés en zones tendues, caractérisées par un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements.
Paris et communes limitrophes
Grandes agglomérations
Agglomérations > 250 000 hab.
Zones détendues
Le zonage peut être vérifié sur le simulateur officiel du ministère du Logement. La zone s'apprécie à la date de la cession. Cette notion de zones tendues recoupe également le champ de la liste des zones de crise pour le dégrèvement de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS), qui utilise un zonage voisin. Les propriétaires en Île-de-France sont directement concernés, comme en témoignent les tarifs actualisés 2026 de la taxe pour la création de locaux commerciaux en IDF.
Conditions à respecter
| Condition | Art. 150 U, II-7° | Art. 150 U, II-8° |
|---|---|---|
| Nature du bien | Immeuble, terrain, droit réel | Immeuble, terrain, droit réel |
| Acquéreur | Organisme HLM, OFS, SEM... | Tout acquéreur engagé |
| Délai de réalisation | 10 ans | 4 ans |
| Zone éligible | A bis, A, B1 | A bis, A, B1 |
| Mention dans l'acte | Engagement obligatoire | Engagement obligatoire |
| Surface éligible | 100 % si tout social | ≥ 50 % pour abattement 85 % |
Enjeu : pourquoi cette prorogation est importante
Ces exonérations constituent un levier décisif pour inciter les propriétaires à céder leurs biens en faveur de la construction sociale. L'économie fiscale est considérable :
- Sans exonération : plus-value taxée à 19 % (IR) + 17,2 % (prélèvements sociaux) = 36,2 % maximum
- Avec exonération : plus-value totalement exonérée
- Incitation significative à céder à des bailleurs sociaux ou promoteurs engagés
La prorogation vise à éviter un vide juridique préjudiciable aux projets en cours et à maintenir l'attractivité fiscale pour relancer l'offre de logements sociaux (PLAI/PLUS) et intermédiaires (Loc'Avantages). Pour les cédants qui envisagent également une cession d'entreprise, l'exonération de plus-values à la sortie de location-gérance offre un régime complémentaire à connaître.
Dans le cadre de la stratégie patrimoniale globale des propriétaires, ces exonérations s'articulent avec d'autres régimes fiscaux favorables. L'abattement fixe de 500 000 € sur les plus-values lors du départ à la retraite des dirigeants illustre la diversité des dispositifs d'allègement disponibles selon le contexte de la cession.
Autre exonération prorogée : article 150 VE
Un rescrit parallèle (BOI-RES-RFPI-000242) proroge également l'abattement exceptionnel prévu à l'article 150 VE du CGI pour les zones tendues, GOU (grande opération d'urbanisme), ORT (opération de revitalisation du territoire) et OIN (opération d'intérêt national).
Cet abattement s'applique aux promesses de vente signées début 2026 pour des biens situés en zones concernées, à condition que l'acquéreur s'engage à démolir les constructions existantes et à réaliser des logements neufs dans un certain délai. Le taux varie selon la proportion de logements sociaux dans le programme.
Contexte budgétaire et chronologie
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LFI 2024 Prorogation des exonérations jusqu'au 31 décembre 2025
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Décembre 2025 Échec de la CMP sur le PLF 2026 — Loi spéciale de continuité promulguée
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31 décembre 2025 Publication du rescrit BOI-RES-RFPI-000243 prorogeant les exonérations
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1er janvier 2026 Entrée en vigueur de la prorogation administrative
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À venir Promulgation de la LFI 2026 — Confirmation législative avec effet rétroactif attendue
L'adoption des premières mesures fiscales du PLF 2026 reste conditionnée à la résolution du blocage parlementaire. La transmission d'entreprise familiale et le Pacte Dutreil figurent parmi les autres dispositifs fiscaux patrimoniaux dont le sort définitif dépend de la même issue.
Barry Louison Audit accompagne les propriétaires dans leur stratégie de cession immobilière et l'optimisation de leur fiscalité sur les plus-values. Retrouvez le cabinet au 44 bis rue Gabriel Péri, 78210 Saint-Cyr-l'École — 06 20 19 39 91 — jennyferlouison@blaec.fr
Questions fréquentes sur les exonérations de plus-values immobilières
Non, la prorogation par rescrit est temporaire et s'applique jusqu'à la promulgation de la loi de finances 2026. Le gouvernement s'engage à défendre une mesure législative rétroactive pour sécuriser définitivement les opérations réalisées début 2026.
Tous les biens immobiliers (immeubles bâtis, terrains à bâtir, droits de surélévation, droits réels immobiliers) situés en zone A bis, A ou B1 peuvent bénéficier de l'exonération si les autres conditions sont remplies.
Oui, l'exonération porte sur l'ensemble de l'imposition de la plus-value : l'impôt sur le revenu (19 %) et les prélèvements sociaux (17,2 %). La plus-value est totalement exonérée, soit une économie maximale de 36,2 %.
Si l'acquéreur ne réalise pas les logements dans le délai prévu (10 ans pour le 7°, 4 ans pour le 8°), l'exonération est remise en cause. Le vendeur peut être tenu de payer l'impôt sur la plus-value initialement exonérée, majoré d'intérêts de retard.
Oui, l'exonération peut s'appliquer au prorata de la surface destinée aux logements sociaux ou intermédiaires. Pour le 8°, la surface éligible doit représenter au moins 50 % de la surface totale pour bénéficier de l'abattement majoré à 85 %.
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